GUIDONIA – È la variante urbanistica spacciata per altro (cemento green) più rilevante della storia di Guidonia Montecelio e a condurla in porto sono i 5Stelle al governo cittadino: 270 ettari interessati, il 10% destinati a nuove e vecchie costruzioni da restaurare e ampliare, strutture ricettive per complessive 202 camere dislocate su più lotti: 12mila metri quadri (circa) la superficie per resort di lusso, una Spa con piscina, perfino un lago artificiale, infine il mini campo da golf di 18 buche. Sono i numeri del progetto edificatorio preliminare che interessa un’area vasta tra Tor Mastorta e l’Inviolata fino a Colle Rosa a La Botte. Studiato e improntato con la formula del Pua, un Piano di utilizzazione aziendale oggetto in questi giorni di procedura di Vas (Valutazione di impatto ambientale) per il rilascio delle necessarie autorizzazioni a costruire, ampliare le strutture preesistenti, casali e capannoni agricoli. Funziona così: gli enti coinvolti nel procedimento amministrativo sono chiamati a dire la loro. Regione Lazio, Comune di Guidonia Montecelio, su tutti la Soprintendenza ai beni archeologici che ha già dichiarato di gradire la nuova vocazione dell’area: un distretto della ricettività di lusso, laddove inizialmente erano previsti insediamenti di tipo industriale, a poco più di due chilometri dal casello autostradale della A1. Prima che sopraggiungesse il «vincolone» postumo per duemila ettari imposto dalla Soprintendenza nel 2016, la programmazione territoriale operata nel 2011 dal Comune (e recepita dal Piano territoriale provinciale e dal Piano regolatore generale della Regione Lazio), aveva previsto un Polo direzionale steso nel preliminare del 2015. Un progetto di sviluppo industriale che interessava 100 ettari di latifondo di proprietà di Agricola Lieta Spa della famiglia Gianni. E che alla luce dei nuovi interventi vincolistici il privato si era visto costretto a rimodulare, concordando una nuova versione con la Soprintendenza. Nella stesura intermedia del 2016 l’idea era di costruire un parco a tema giudicato però non sufficientemente ecocompatibile e rispettoso del contesto ambientale. Ora, nel modello ultimo, il progetto di Agricola Lieta Spa (divenuta nel giro di 24 ore Agricola Cornicolana Srl)  è di sviluppare un’azienda agricola estesa circa 300 ettari «attraverso un Piano di utilizzazione aziendale con attività connessa» rappresentata (appunto) dagli alberghi dislocati in differenti lotti tra Tor Mastorta e La Botte, con la ricollocazione della cubatura di un capannone agricolo presente a Colle Rosa, e mediante la sua demolizione e ricostruzione, unitamente alle ulteriori volumetrie di nuova realizzazione assentibili al fine della costruzione dei nuovi nuclei edilizi utilizzati per la ricettività».

IL CUORE DEL PROGETTO

Il castello di Tor Mastorta sarà oggetto di intervento di tipo conservativo, con minime modifiche interne, nel cortile e, in generale, in tutti i suoi spazi pertinenziali, compresa la creazione nel cortile di un giardino d’inverno mediante un diaframma trasparente. La cappella/chiesetta rurale esistente sarà destinata a cerimonie ed eventi. Un lotto è destinato ad accogliere uno dei servizi più importanti per l’attività ricettiva che è costituito dalla Spa e Centro benessere, mediante interventi di ristrutturazione dei due fabbricati esistenti, mantenendo la sagoma e il sostanziale ingombro. Il progetto comprende la sistemazione delle aree esterne che saranno in parte attrezzate per le attività di fitness e di wellness all’aperto, comprendendo strutture per l’ombreggiatura di tipo leggero prefabbricato con verde integrato e percorsi pedonali. L’intervento comprende la realizzazione di una piscina all’aperto, che analogamente a quella presente nel lotto adiacente, sarà realizzata con materiali e cromatismi nella gamma delle terre, che garantiscano colori dell’acqua armonizzati al contesto. Camminamenti saranno realizzati mediante lastre in formati irregolari di travertino locale opportunamente trattate per la posa in esterni e parti stanziali in doghe di legno da esterni con finitura naturale. In termini prettamente quantitativi il progetto del nuovo nucleo prevede circa 90 camere e 1200 mq di servizi comuni nel primo lotto e 45 camere circa nel secondo.

CHE CI GUADAGNA IL COMUNE DI GUIDONIA MONTECELIO. Un edificio posto in prossimità dell’accesso all’appezzamento di Tor Mastorta, nel lotto denominato A e comprendente un unico fabbricato di interesse storico architettonico, di circa 125 mq che il progetto prevede di restaurare completamente a spese del soggetto proponente, con la finalità di metterlo a disposizione nell’ambito del Parco dell’Inviolata – una «Porta» del Parco – per l’uso pubblico come: presidio e sicurezza, eventuale laboratori dedicati ad usi funzionali al Parco. L’intervento comprende la sistemazione delle aree esterne di pertinenza; la opportunità di fruizione culturale ricreativa di un’area di circa 50 ettari ricadente all’interno del Parco archeologico dell’Inviolata, da attrezzare per l’accessibilità pubblica con sentieri pedonali attrezzati e piccole aree per la sosta, indirizzati al raggiungimento dei siti di interesse. Il parco potrà altresì usufruire mediante apposite convenzioni di un’area di sosta per i visitatori. La Agricola Cornicolana darà inoltre un contributo per la realizzazione di un tratto stradale di ricucitura tra via degli Spagnoli e via della Pietrara, che si rende necessaria in termini compensativi, in relazione alla pedonalizzazione (o limitazione del traffico ) di via della Selciatella. L’opera consiste in una strada carrabile a due corsie con un marciapiede laterale, di lunghezza pari a circa 530 metri, valore stimato circa 450.000 euro. Il progetto prevede inoltre la sistemazione di alcune superfici, per complessivi circa 6.000 metri quadri, posta in prossimità dell’accesso all’area nell’appezzamento di Tor Mastorta, destinate alla sosta delle autovetture, degli addetti e degli utenti delle attività. 

Da Agricola Lieta Spa a Agricola Cornicolana Srl. Il trasformismo societario è dell’ottobre 2019. Il giorno 3 la neocostituita Agricola Cornicolana, partecipata al 99% da Agricola Lieta e all’1% da Lene Guthormsen Gianni in possesso dal ’99 del requisito di coltivatore diretto, diventa operativa. Dopo 24 ore sono tutti dal notaio per sistemare le scartoffie legali: Agricola Lieta cede le aree in comodato oneroseo per 30 anni a 12mila euro annui  per l’attuazione del Piano di Utilizzazione Aziendale (Pua) che in un ampio programma di miglioramento fondiario e della redditività dell’azienda preveda sia interventi a carattere edilizio, che interventi di miglioramento ambientale, anche come misure compensative delle trasformazioni previste. Più in generale il Pua vuole rivitalizzare l’attività dell’azienda sia con il miglioramento delle attività agricole già tradizionalmente svolte nell’azienda che introducendo attività integrata a complementare di tipo sportivo ricreativo (gioco del Golf) e il ricettivo connesso. Il progetto resta nelle mani della famiglia Gianni, esattamente in quelle di Lene Guthormsen Gianni, alle spalle una carriera di attrice in Italia con una parte nel film di Marco Tullio Giordana I Cento Passi.

Da Polo direzionale a nuovo Parco (Termale?) ricettivo. La storia (vera) di un colpo di mano della Soprintendenza. Il progetto parte nel 2011 con l’amministrazione di centrodestra, viene rimodulato più volte sulle decisioni della Sorpintendenza, Ente che ha deciso la vocazione ultima delle aree in questione. I 5Stelle al governo di Guidonia Montecelio, il sindaco Michel Barbet, sono stati spettatori di decisioni prese altrove e adesso saranno chiamati a ratificare le risultanze della conferenza dei servizi in aula consiliare, un provvedimento che è una variante urbanistica mascherata d’altro e che prevede l’aumento e la redistribuzione della cubatura secondo gli indici edificatori massimi previsti dai Pua. La impercettibilità degli amministratori comunali nelle scelte operate su quell’area è del resto ben scritta nello studio di fattibilità, ultima versione (gli alberghi), allegato al progetto preliminare. Dove si legge che «a partire dal 2011 l’appezzamento di Tor Mastorta è stato interessato da una proposta comunale di sviluppo urbanistico di tipo direzionale che proponeva di realizzare su una superficie di circa 100 ettari, una edificazione di circa 200.000 mq». Come è andata? È ancora scritto nel documento. Ecco la storia: «Tale proposta, accolta dal consiglio comunale, sia nella sua stesura preliminare, con deliberazione del consiglio comunale 69/2011 che nella sua stesura definitiva con deliberazione di giunta numero 4 del 15/01/2014, dando avvio al procedimento di variante con deliberazione del consiglio comunale 310 del 09/04/2014 ed in particolare avendo avviato la procedura di Vas. L’area era altresì interessata da un tracciato viario, già previsto dal Ptpg (Piano territoriale provinciale generale) il cui progetto definitivo è stato approvato con deliberazione di consiglio comunale 18 del 22/03/2013, finanziato e avviate le procedure di esproprio. In data 11 maggio 2015 con nota 1690 è stato però avviato il procedimento di dichiarazione di interesse culturale da parte della Soprintendenza Archeologica del Lazio e dell’Etruria Meridionale in «loc. Selciatella – Le Pediche di Tor Mastorta – Strada, impianto produttivo e strutture funerarie di età romana» e riguardante i beni archeologici di epoca romana (fornaci per laterizi) ricadenti nel terreno distinto in catasto al foglio 1 part. 15/p» avverso cui la proprietà Agricola Lieta ha presentato osservazioni con la motivazione della presenza del progetto infrastrutturale viario e del programma di sviluppo urbanistico. Il 6 agosto 2015 con nota 6491 la Soprintendenza ha altresì avviato un procedimento di individuazione dell’area di interesse archeologico  su una estensione territoriale di oltre 1.500 ettari riguardante le “tenute storiche di Tor Mastorta, di Pilo Rotto, dell’Inviolata, di Tor dei Sordi, di Castell’Arcione e di alcune località limitrofe ricadenti nel Comune di Guidonia Montecelio”. Il privato ha quindi presentato osservazioni a tale procedimento in data 15 settembre 2015, scoprendo che l’ufficio legislativo del Ministero aveva esteso il vincolo paesaggistico su circa 2.000 ettari, introducendo una serie di ulteriori divieti. Agricola Lieta proprietaria delle aree ha presentato (lug 2016) osservazioni anche alla nuova proposta di vincolo dichiarativo facendo contestualmente presente una nuova ipotesi progettuale riguardante la realizzazione di un Parco tematico con elevata rilevanza culturale, formulata proprio per proporre uno sviluppo e fruizione dell’area compatibili con gli obiettivi di tutela, consentendo una riduzione significativa dell’impatto sul contesto circostante pur mantenendo gli obiettivi di sviluppo economico e occupazionale. La dichiarazione d’interesse pubblico si è quindi concretizzata con decreto ministeriale in data 16/09/2016. La società proprietaria ha presentato istanza di riesame al vincolo dichiarativo con nota del 21/12/2017, presentando contestualmente la proposta progettuale di Parco a Tema Puy du Fou. La Soprintendenza, con nota di risposta del 22/12/2017, manifesta disponibilità a valutare tale ipotesi chiedendo gli approfondimenti progettuali ritenuti in linea con l’obiettivo di valorizzazione dell’area. A seguito della suddetta istanza di riesame si è aperto un processo collaborativo con la Soprintendenza mediante una serie di incontri in cui sono stati approfonditi molti aspetti progettuali e procedurali. In particolare, pur rimanendo nel campo dei parchi tematici, ci si è indirizzati verso il gioco del golf, sia in considerazione della elezione di Guidonia Montecelio come location per la Ryder Cup del 2022, che in considerazione della comprovata compatibilità paesaggistica e felice convivenza con l’attività agricola. Il campo da golf rispetto al Puy du Fou ha indubbiamente un impatto antropico minore in quanto ha un numero di utenti/giocatori di gran lunga minore rispetto ai visitatori di un parco a tema come il Puy du Fou».

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